Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

В современной России за последнее десятилетие получило массовое развитие такое явление, как ипотека. Под ипотекой понимается одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей.

На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Хотя сам залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства был известен ещё в Древнем Египте.

Тем не менее за такое продолжительное время существования ипотеки люди так и не научились ограничивать себя от последствий раздела совместно нажитого имущества в браке в виде ипотечной квартиры.

С теоретической стороны данного вопроса, всё просто:

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ совместно нажитое имущество супругов принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение закреплено в статье 34 Семейного кодекса РФ. Таким образом, несмотря на то, что квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.

Если супруги захотят поделить совместную собственность, то их доли будут равными (пункт 1 ст. 39 СК РФ), если, конечно, между ними нет иной договоренности. Поскольку в соответствии с пунктом 2 ст. 38 СК РФ муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения. Это правило распространяется не только на имущество, но и на совместные долги.

Дополняет это общее правило и статья 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая устанавливает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия собственников, может быть установлена ипотека.

Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам, а это означает, что общие обязательства супругов по выплате долга перед банком равны.

Следовательно, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена супругами пополам, и вместе с ней разделены и обязательства по выплате ипотечного кредита.

Но на практике, в подавляющем большинстве случаях, раздел ипотечной квартиры происходит совсем непросто.

Это связано в первую очередь с тем, что в разделе общего имущества супругов (ипотечной квартиры), а также в разделе общих долгов супругов (ипотечного кредита) присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения.

При этом все операции, связанные с ипотекой, – продажа жилья после развода, перевод долга с одного супруга на другого, деление ипотечного кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами – осуществляются только с согласия Банка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга с одного лица на другое (с жены на мужа или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения). Соответствующие заявления супругов в Банк о внесении изменения в кредитный договор чаще всего остаются неудовлетворенными. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия Банка – также остаются безуспешными.

Причины отказа Банка в разделе ипотечного долга между супругами

В соответствии с условиями кредитного договора Банк может требовать возврат долга как от всех должников сразу (солидарная ответственность), так и от каждого по отдельности (полностью или частично). В случае же, если Банк согласится на раздел долга, то это приведет к существенному изменению кредитного договора, в связи с чем солидарная ответственность должников может превратиться для Банка в долевую ответственность, что в свою очередь крайне невыгодно для Банка.

При этом самой кредитной организации доподлинно неизвестно – является ли конфликт между супругами реальной действительностью, либо намерено инициирован с целью изменения условий кредитного договора и последующим снижением ответственности перед Банком.

Однако действующее законодательство предусматривает несколько вариантов раздела ипотечной квартиры после расторжения брака.

В случае, когда заёмщиком является один из супругов, а второй является поручителем, возможны следующие способы:

  • Если супруги заключат соглашение между собой – законом предоставлено право самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность как во время брака, так и после его расторжения. Письменное соглашение о том, кто будет выплачивать долг перед Банком, кому будет принадлежать приобретённая квартира, каков порядок взаиморасчетов между супругами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
  • Если соглашения между супругами о способах раздела ипотечной квартиры достичь не удалось, то вопрос раздела данного имущества будет разрешаться в судебном порядке.

В этом случае одному из супругов надлежит обратиться в суд с иском о разделе ипотечной квартиры, в котором просить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита в данном случае не заявляется – суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора (Банка) для этого не нужно, поскольку против такого требования у Банка, как правило, и не может быть возражений, — ведь залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого.

В некоторых договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать Банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, расторжение брака, рождение детей и др.). Если такое условие предусмотрено, то необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.

В случаях, когда оба супруга являются созаёмщиками ипотечного кредита, возможно следующее:

— В судебном порядке пытаться внести изменения в кредитный договор и перевести долг на одного из супругов. Что само по себе означает, что супруги, по соглашению с Банком вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по выплате кредита на долевую (раздельную). При этом необходимо учитывать, что в некоторых случаях, за внесение изменений в кредитный договор Банком может взыматься комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.

В редких случаях, только после тщательной проверки платежеспособности каждого из супругов, удостоверившись, что каждый из них способен совершать регулярные платежи и погашать кредит, Банк может дать согласие на изменение кредитного договора.

При этом не стоит забывать и о рисках.

Поскольку после расторжения брака супруги, как правило, прекращают совместное проживание, то один из выехавших в иное место жительства может посчитать себя не обязанным дальше погашать кредит. И в случае, если оставшийся бывший супруг станет не в состоянии выплатить долг, Банк может обратить взыскание на заложенное имущество, а бывшие счастливые молодожены могут остаться без квартиры и без вложенных денег.

Если Банк категорически отказывается от переоформления кредита, изменения условий кредитного договора и иных действий, направленных на удовлетворение заявленных требований от бывших супругов, остаются следующие варианты действий:

  • продолжать выплачивать кредит;
  • попытаться найти недостающую сумму для полого погашения ипотечного кредита, погасить его досрочно, квартиру продать, а деньги поделить;
  • при согласии Банка квартиру продать и погасить кредит.

Таким образом, несмотря на эмоциональные разногласия и, порой, личные неприязненные отношения между супругами, им все же придется прийти к соглашению и пониманию того, что выполнять кредитные обязательства придется.

За многовековую историю развития такого необходимого гражданского института, как ИПОТЕКА, правовых нюансов разрешения того или иного случая выхода из создавшейся ситуации накопилось множество.

Действующее российское законодательство позволяет бывшим супругам в полной мере отстаивать свои права самостоятельно.

Однако, если Вы не хотите запутаться во всех хитросплетениях и нюансах семейного и гражданского законодательства и желаете добиться результата, Вам непременно необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью к профессионалам.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять