В процессе покупки недвижимости обе стороны рискуют, однако покупатель является более уязвимой стороной. Все же недвижимость вернуть гораздо легче, чем неизвестно где расположенную сумму денег. Есть несколько основных опасностей, которые подстерегают покупателя.
Признание сделки незаключенной
Если сделку признают незаключенной, то в дело вступают нормы о неосновательном обогащении. Должен осуществиться возврат уплаченных денег, но фактически для этого нужна добрая воля продавца.
Договор считается заключенным, если продавец и покупатель достигли договоренностей по всем основным условиям в надлежащей форме. К существенным условиям, по которым обязательно должны быть договоренности, относят:
- Данные о форме недвижимого имущества и его размещении (нужный земельный участок или в составе другого имущества).
- Стоимость, которая основывается на подробном описании документов технического учета, свидетельства о собственности и прочих.
Однако тут также имеются некоторые нюансы. В частности, противоречивость судебной практики не дает возможности однозначно решить вопросы по поводу формы указаний на объект и их полноты. Обязательно ли указывать этажность, является ли незаконным упущение литеры здания – точного ответа нет. Если в договоре цена занижена для экономии на налогах, то у покупателя и вовсе проблемы.
Признание сделки недействительной
Сюда относят целый спектр ситуаций, которые характеризуются противоречиями между характером (условиями, обстоятельствами) сделки и требованиями закона. Чтобы избежать данной ситуации, следует совершить следующие действия:
- Проверить полномочия продавца (владельца или его представителя) на проведение сделки.
- Получить нотариально заверенное согласие супруга владельца.
- Получить согласие попечительских органов, если есть несовершеннолетние дети.
- Узнать, нет ли других людей, права которых будут нарушены фактом продажи.
- Если имущество было приобретено в браке, а при разводе не был осуществлен раздел, то нужно разрешение бывшего супруга.
- С продавца-юридического лица следует затребовать регистрационные, учредительные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.
При соблюдении данных правил риски уменьшаются. При приобретении имущества у юридических лиц учитывайте, что сделку должен рассмотреть уполномоченный орган компании.
Истребование имущества
Проблемы могут возникнуть не только с данной сделкой купли-продажи, но и с любой предшествующей сделкой по передаче данного имущества. То есть, незаконно попавшую к вашему продавцу или даже его предшественнику недвижимость могут истребовать у вас, несмотря на все предосторожности. Поэтому лучше приобретать объекты с минимальной историей.
Некоторую защиту дают сроки исковой давности. Но тут есть нюанс: отсчет срока давности считается с момента, когда обделенное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Чаще всего это не дает использовать исковую давность, как средство защиты.
Однако закон указывает, что нельзя истребовать имущество у добросовестного приобретателя, который не мог знать про отсутствие у продавца права на владение. Исключением будут случаи, когда имущество выбыло из владения собственника или доверенного лица помимо их воли.
Неисполнение продавцом обязанности по передаче имущества
Передачу объекта необходимо проводить по передаточному акту или любому другому документу с теми же функциями. Чаще всего в договор купли-продажи включают условие, по которому он выступает в этом качестве. На основе договора или другого документа с функциями передаточного акта можно истребовать выполнения обязательств в случае отказа. Однако право не действует, если вещь уже передана на законных основаниях третьему лицу. Если вещь не передана, то преимущество имеет тот, кто получил законные права раньше.
Приобретение имущества, обремененного правами третьих лиц
Для минимизации таких рисков следует запросить выписку из ЕГРН по приобретаемому объекту, а для жилой недвижимости – также и справку из домовой книги. В список обременений могут попасть обязательства перед арендаторами (аренда не прекращается при продаже), иные ограничения (залог, долги, выплаты по банкротству).
Не забывайте учитывать перед покупкой состояние недвижимости, возможность приостановления процесса регистрации по разным причинам, уклонения продавца от завершения процедуры и его смерти до момента регистрации. Обязательно фиксируйте момент оплаты в договоре или другом документе.