Достаточно часто владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что кадастровая стоимость объекта отличается от реальной. Часто это связано с тем, что определение кадастровой стоимости проведено с ошибками или за время, прошедшее с последней оценки, стоимость существенно изменилась. Но для собственника вариант с завышенной стоимостью невыгоден, ведь на ее основании определяются налоговые и другие платежи. В таких ситуациях необходимо провести оспаривание кадастровой стоимости, но что для этого потребуется и какой порядок процедуры? Об этом мы поговорим в рамках данной статьи.
Какие бывают ошибки при определении кадастровой стоимости?
Важно понимать, что определением кадастровой стоимости объектов недвижимости занимаются обычные люди, которым свойственно ошибаться. Потому небольшие неточности и даже грубые несоответствия – не редкость в практике работы соответствующих экспертов. Какие же ошибки встречаются чаще всего? Вот они:
- единичная техничная ошибка – небольшая неточность (неправильно выбранный коэффициент, арифметические ошибки и т.д.), которая повлияла на определение стоимости только одного объекта. Учитывая человеческий фактор, встречается чаще всего;
- системная техническая ошибка – неточность, которая повлияла на неправильную оценку нескольких объектов. Такое случается, если сходные данные используют для оценки группы объектов недвижимости (например, всех земельных участков в населенном пункте). Такая ошибка, хоть и встречается реже, способна повлиять на гораздо большее количество оценок;
- единичная методологическая ошибка – неточность, которая допущена вследствие неправильной трактовки правил проведения оценки недвижимости. Оказывает влияние только на один объект;
- системная методологическая ошибка – то же, что и единичная, но повлиявшая на серию объектов недвижимости. Как системные, так и единичные методологические ошибки очень опасны, поскольку их сложно выявить и, соответственно, исправить.
Кроме случайных ошибок, иногда встречаются случаи умышленного внесения неправдивых сведений в Госкадастр, однако такие действия очень редки.
С чего начать оспаривание кадастровой стоимости недвижимости?
В случае, когда вы думаете, что кадастровая стоимость вашей собственности рассчитана неправильно, вы имеете право ее оспорить. Но вначале необходимо подкрепить свою позицию экспертными выводами. Чтобы это сделать, можно обратиться к профессиональным оценщикам, имеющим необходимую лицензию, и провести экспертизу реальной стоимости объекта. Заключение эксперта будет добавлено к пакету документов для оспаривания существующего значения в кадастре. Далее составляется заявление об определении кадастровой стоимости, где указываются выявленные ошибки, несоответствие между реальной и высчитанной стоимостью, а также дается ссылка на заключение экспертизы объекта. Кроме того, пакет документов должен включать:
- справку о текущей стоимости объекта согласно записи в Госкадастре;
- подтверждение права собственности (правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРП);
- дополнительные бумаги, которые могут влиять на оценку (например, справка об аварийности дома).
Желательно, чтобы подготовленные документы вначале проверил квалифицированный юрист, и при необходимости внес правки. Это делается, чтобы избежать проблем при пересмотре стоимости.
Куда обращаться для оспаривания кадастровой стоимости?
Для граждан предусмотрено два варианта установления справедливости – обращение в специальную комиссию при Росреестре или заявление в суд. При этом эти варианты не взаимоисключающие – ничего не мешает вначале обратиться в спецкомиссию, а если ее ответ будет негативным – в суд. Правда, для юридических лиц такой свободы выбора нет: согласно законодательству, они обязаны вначале обратиться с заявлением в Росреестр, и только в случае отказа получают право на иск в суд.
Несмотря на то, что порядок оспаривания кадастровой стоимости может включать обращение в суд, минуя комиссию, мы рекомендуем всё же обратиться в Росреестр. Во-первых, решение выносится намного быстрее – всего 30 дней, во-вторых, это бесплатно, не нужно вносить оплату за пошлины или другие платежи, в-третьих, вы ничем не рискуете – в случае отказа всегда можно пойти в суд.
Процедура оспаривания максимально простая: пакет документов подается в комиссию, которая рассматривает заявление и выносит решение в 30-дневный срок. В случае отказа заявитель должен получить соответствующее решение с обоснованием. Если же решение положительное, в кадастр будут внесены соответствующие изменения.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Обращение в суд – более сложная и продолжительная процедура, но зачастую это единственный вариант исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости в тех случаях, когда спецкомиссия отказала в пересмотре. Процедура оспаривания следующая:
- подготовка пакета документов – кроме описанных выше, понадобится отказ госкомиссии (если вы в неё обращались), а также подтверждение оплаты судебной пошлины;
- составление и подача искового заявления, в котором будут указаны все несоответствия и ошибки, а также требование привести кадастровую стоимость к реальной;
- участие в слушаниях, где нужно будет убедить судью, что кадастровая стоимость рассчитана неверно и ее нужно пересмотреть. В случае позитивного решения суд обяжет Росреестр внести необходимые изменения, а в случае отказа его можно обжаловать в апелляционном порядке.
Чтобы максимально быстро добиться желаемого результата, рекомендуется обратиться к адвокату по оспариванию кадастровой стоимости. Этот специалист поможет подготовить все необходимые документы и будет способствовать быстрому и эффективному рассмотрению дела.
Заключение
Если при расчете кадастровой стоимости допущены ошибки, ее можно оспорить и добиться пересмотра. Для того можно обращаться как в спецкомиссию, так и в суд. Помочь добиться справедливости может опытный адвокат.