При покупке коммерческой недвижимости обязательно необходима ее проверка – это поможет избежать связанных со сделкой рисков и неприятностей в будущем. Но на что именно обращать внимание, что и как проверять? В данной статье мы постараемся ответить на эти вопросы и расскажем, как происходит проверка коммерческой недвижимости юристом.
Почему важно проверить недвижимость перед покупкой
Покупка недвижимости, в том числе и коммерческой – это всегда вопрос значительных сумм денег. Особенно важно это при приобретении крупных, дорогостоящих объектов – складов, офисных центров, но даже стоимостью небольшого торгового павильона рисковать никому не хочется. Но самой основной причиной, по которой необходима проверка коммерческой недвижимости квалифицированным юристом –это большое количество мошенников и не совсем честных на руку предпринимателей, которые стремятся обманом завладеть вашими средствами. Существуют десятки схем, по которым тысячи людей ежегодно обманывают при сделках с недвижимостью, и только небольшому проценту из них удается вернуть свои средства назад.
Есть и другие риски, касающиеся коммерческой недвижимости, например,:
- нарушения при строительстве, что может отразиться как на эксплуатации объекта, так и на проблемах с контролирующими органами;
- проблемы с документацией на недвижимость – нередко коммерческая недвижимость создается путем переоформления из жилой в нежилую, или строится как временный объект, а затем переоформляется в капитальную. Если в этих процедурах были допущены нарушения, покупатель как новый владелец может столкнуться с проблемами в будущем;
- обременения – недвижимость может находиться под арестом или быть залогом по кредиту. При покупке такого объекта проблемы для владельца гарантированы.
Таким образом, становится очевидно, что проверка юридической чистоты объекта недвижимости перед покупкой – необходимая операция, чтобы обезопасить себя от большинства возможных рисков и проблем.
Чек-лист для проверки коммерческой недвижимости
Как же осуществить проверку, чтобы ничего не забыть? С чего начать? Какая последовательность действий? Лучше всего воспользоваться чек-листом, который мы приводим ниже:
- Личность продавца. Начинать проверку лучше всего с продавца: тот ли он человек, за кого себя выдает (проверка документов, удостоверяющих личность), не числится ли он среди неблагонадежных или мошенников (наведение справок о его прошлой деятельности) и т.д.
- Право собственности на недвижимость. Нужно проверить, действительно ли продавец имеет право полностью и самостоятельно распоряжаться объектом, который он предлагает. Для этого проверятся правоустанавливающие документы, а также берется выписка из реестра собственников недвижимости (ЕГРП).
- Наличие обременений. Коммерческая недвижимость нередко может выступать в качестве залога или быть объектом спора, подвергаться арестам или другим обременениям. По закону продавать такую недвижимость нельзя, но недобросовестные владельцы могут инициировать подобные сделки. Для того чтобы проверить, нет ли обременений по выбранному объекту, понадобится выписка из ЕГРЮЛ.
- Права третьих лиц. Если у объекта несколько совладельцев, продатьего можно только с их письменного разрешения. Но иногда это требование игнорируется, что приводит к проблемам для нового владельца. Кроме того, права третьих лиц могут быть нарушены, если процедура перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями, и у граждан остались права на проживание в данном объекте.
- История операцийс недвижимостью. Даже если сделка выглядит вполне чистой, возможно, ранее недвижимость ранее продавалась не по закону или переходила от одного владельца к другому с нарушениями. В этой ситуации сделка может быть оспорена одним из предыдущих владельцев. Для проверки делается запрос выписки по всем операциям за последние 3 года в Росреестр.
- Полномочия директора в ООО. Если собственником недвижимости выступает общество с ограниченной ответственностью, нужно убедиться, что директор наделен достаточными полномочиями для совершения сделки с принадлежащей компании собственностью. Информацию об этом можно получить из устава ООО, где прописаны права всего руководящего состава.
- Соблюдение всех строительных, технических и других норм. Здание должно быть построено в полном соответствии с законодательством, иметь все необходимые разрешения на введение в эксплуатацию (особенно это касается покупки новопостроенной недвижимости). Чтобы убедиться, что все в порядке, запросите соответствующие документы у продавца (технический паспорт, разрешение на введение в эксплуатацию, разрешение на строительство и т.д.).
Обратите снимание, что для различной недвижимости могут отличаться документы, которые нужно проверять (например, требования для складских помещений одни, для офисных – другие, для торговых – третьи и т.д.). Чтобы точно быть уверенным, что учтены все моменты для вашего случая, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по недвижимости.
Проверка коммерческой недвижимости юристом
Можно ли выполнить проверку юридической чистоты самостоятельно? Безусловно, однако быть уверенным в результате можно только в том случае, если вы обладаете значительным опытом в этой сфере и соответствующими знаниями. Во всех остальных случаях проверка не даст желаемого результата, и вы все равно можете столкнуться с проблемами при заключении сделки. Выход из ситуации только один – доверить выполнение данной процедуры опытному адвокату по недвижимости. Он за короткое время запросит и изучит все документы, наведёт справки о продавце и его репутации, поможет с оформлением всех необходимых бумаг для заключения договора купли-продажи. Таким образом вы избавитесь от большинства рисков, которые подстерегают при покупке коммерческой недвижимости и обезопаситесь от мошенников.
Заключение
Проверка коммерческой недвижимости юристом – необходимая процедура перед ее покупкой. Она состоит из нескольких этапов, каждый из которых очень важен. Для достижения максимальной безопасности рекомендуется доверить проверку квалифицированному профильному специалисту.